张翔:建设用地70年到期,中国宪法怎么说?

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   基于宪法第10条、第13条的分析,无偿否有,区分对待。对于基本生存所需住宅的用地使用权永久免费自动续期,对于非基本生存所需住宅的用地使用权有偿续期。

有偿还是无偿,《物权法》有意留白            

   温州的住宅建设用地使用权20年期间届满有偿续租的做法,引起各界热议。争议的焦点是物权法第149条第1款:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。有某种观点认为,“自动续期”原应自动、无条件、免费续期。你这些 观点传播甚广,也得到了公众的喝彩。

   因此,如学者们指出的,物权法当年规定自动续期,是相对于“申请续期”而言的,对于续期时否有要续费,物权法是留白的。全国人大在制定物权法的事先的考虑是,住宅用地使用权续期时否有支付土地使用费,关系到广大人民群众的切身利益,要谨慎对待,因此物权法不做规定,留待未来处里。也要是“相信子孙后代比.我.我.我 更有智慧网”,70年后再说。从法律解释的高度来说,尽管物权法的“自动续期”有多种理解的可能性性,但物权法颁布施行还并能十年,你这些 事先对于立法者的意图还是应该给予更多的尊重。

   我大体上同意杨立新教授提出的处里方案(参见杨立新:《住宅建设用地使用权届满续期的法律大疑问》):自动续期,先将20年自动续期至70年,并按出让当时的价格补交出让金,等等。因此,你这些 方案最终还是绕不过去三个 多多大疑问:70年到期的事先,是有的是应该自动无偿续期?无论是立法还是法律解释,最终都还得回答你这些 大疑问。

“自动无偿续期”与“土地国有”指在冲突            

   这里涉及我国宪法所确立的土地制度。我国宪法第10条第1款规定:“城市的土地属于国家所有”。可能性住宅用地使用权到期后一律自动无偿续期,那与所有权还有哪几个差别?永久的使用权难道不要是所有权?按照自动无偿续期的思路,我国宪法规定城市土地公有的基本制度就被掏空了。

   尽管宪法第10条第1款的规定遭受了要是的批评,要是学者对其依据和正当性都多有质疑。因此,宪法是一国法律秩序的基础,任何以实现法治为目标的制度建设,有的是应该做出明显抵触宪法的设计。在你这些 条款现实指在,未来还看并能被根本性修改的前提下,相关大疑问的讨论就并能回避你这些 条款。住宅土地使用权届满续期的大疑问,一定程度上可能性超越了物权法解释的层面,要是三个 多多法政策可能性立法的大疑问,而作为法政策和立法基础的宪法就需要被纳入思考。

   “国家所有”经常被自觉不自觉地理解为“政府所有”。但按照我国宪法的规定,“国家所有”是“全民所有”。就城市土地的国家所有而言,我认为应该理解为:所有国民(包括农民)都应该有可能性利用国有土地,都应该有可能性获得国有土地的使用权,可能性至少应该有可能性分享国有土地使用权所带来的收益。这是在“届满续期”大疑问讨论是需要纳入考虑的第三个 多多宪法条款。

作为宪法财产权内容的续期权应被区分对待            

   此外,宪法第13条私有财产权条款也应被着重强调。宪法财产权的保护范围非常广泛,一切具有财产价值的私权利有的是宪法财产权的保护之下。住宅用地的使用权受宪法保护,而住宅用地使用权的续期权,也属于公民的财产利益,应该受到宪法财产权条款的保护,而国家要对此权利做出限制性规定,无论是附加条件,还是要求续费,都应该受到合宪性的审查,具备宪法上的正当性。

   可能性将住宅用地的续期权纳入宪法财产权的学理,.我.我.我 还并能发现,不同财产权在其本质上是有差异的,国家针对不同的财产权的限制性规定,在合宪性的标准上也是有差别的。我国物权法明确区分了“住宅建设用地使用权”和“非住宅建设用地使用权”,要是基于其本质上的差异的区分,而在续期大疑问上也做了分殊的处里。事实上,对于“住宅用地使用权”也还并能做出区分。现实中,.我.我.我 大多并能一两套维系买车人与家庭基本生活的房产,而某些人拥有几十甚至几百套房子,也要是指在“自住性住房”和“非自住性住房”,对于这某种不同的房产,其住宅用地使用权的性质实在 是有差别的。

财产的“私人使用性”与“社会关联性”            

   按照宪法财产权的原理,私人所有的财产,还并能分为某种:实现买车人自我负责的生活的财产和与买车人的生存具有关联、有着较强社会连带性的财产,前者被认为具有“私人使用性”,后者被认为具有“社会关联性”,前者应严格甚至绝对保护,而对后者则还并能使其承担更多社会负担。对于哪几个买车人生存所需要的财产,需要进行严格的保护,而国家要尽量处里去干预。可能性国家对这要素财产,国家也施加各种负担,没人,买车人依靠买车人的努力而维持生存就变得非常困难。比如,国家在征买车人所得税的事先,就公民及其家人生存所需的要素设立免税额,要是出于你这些 考量。

   而另外的某些财产,比如买车人投资的公司、用来出租的房屋,则具有较强的社会关联性。可能性所有权人以外的买车人要依靠哪几个财产生存,因而所有权人的财产利益就应该受到更多限制。你这些 限制包括,让公司的员工参与公司决策,对房东解除房屋租赁合同和涨房租做出限制,等等。你这些 做法是出于维护社会公平、助于社会平衡的政策目标,在要是国家被采用。在强调保护私有财产的一块儿,也考虑社会公平,也是我国宪法中的社会主义条款的要求。(参见买车人的论文《财产权的社会义务》,载《中国社会科学》2012年第9期。)

无偿否有,区分对待            

   就住宅用地使用权来看,某些人在满足买车人的生存之外,购买了极少量非自住性住房。哪几个房产有的是生存性的,要是投资性的,追求财产增值的。哪几个房产是私有财产,当然应该保护,但哪几个房产占用极少量公共资源,是具有很强的社会关联性的财产。对于这要素住宅用地使用权,可能性也永久地免费自动续期语句,无疑会减少某些公民获得满足基本生存的房产的可能性。

   这里很重要考虑我国房地产发展的事实。过去二十年房地产业的发展,使得拥有基本生存所需的房子成了一件碰运气的事情。一旦错过可能性,就再也没人可能性。上一代人有可能性,下一代人没人可能性。在你这些 现状下,可能性让哪几个拥有多套房产的人的住宅用地使用权也自动无偿续期语句,就会有违公平。在我看来,对这要素土地使用权的自动续期,让权利人承担相对较多的费用,具有宪法上的正当性。要是国家在征房地产税的事先,对于多套房产的提高税率,道理也在于此。

   对于非基本生存所需住宅的用地使用权有偿续期,符合前面所说的城市的土地“国家所有”,也要是“全民所有”的要求。让这要素投资性房产的土地使用权续期承担较多的费用,使得房产持人们的持有成本增加,这就会助于这要素房产重新进入市场。伴随的要是相应的土地使用权重新进入市场,就使得某些以满足基本生存为目的的公民获得了拥有房产的可能性,你这些 可能性的增加,符合前面所讲的“全民所有”的宪法精神。可能性,哪几个费用在要素被纳入国土基金后,还并能再次用于城市建设,用于满足买车人的基本生存需要,在此意义上,也体现了全民所有的事先层次的要求:国民分享土地所有权所带来的收益。

   住宅用地使用权的本意,是满足人民基本的生存需要。针对符合你这些 权利本质的使用权,也要是自住性住房用地使用权,自动免费续期(可能性象征性缴纳较低的费用)是合理的。而删改出于投资和增值愿望的房产,则远离了你这些 权利的本质,从社会公平和社会平衡的原则出发,对其课以较重的续费负担,也是具有正当性的。当然,这里需要精细的数额计算和简化的制度设计以保证其可操作性,比如明确第几套房要续费,可能性按人均面积设定标准,等等。哪几个是有待立法继续形成的,立法机关在此大疑问上享有立法的裁量自由。

   【作者简介】张翔,中国人民大学法学院教授。

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